Ce que dit le cadre de la décence
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent. Il exige notamment que le logement protège contre les infiltrations d'eau, que le gros œuvre et les menuiseries soient en bon état d'étanchéité, et que le logement dispose d'une ventilation permettant un renouvellement d'air suffisant.
Un logement dont les murs restent durablement humides à cause d'une remontée capillaire, d'une infiltration ou d'une ventilation absente ne remplit pas ces conditions.
Cela ne signifie pas que toute moisissure rende un logement indécent : des traces limitées à un angle mal ventilé, dans un logement doté d'une VMC en état, relèvent d'un autre débat.
Ce qui incombe au propriétaire
Le bailleur a une obligation de délivrance et d'entretien : il doit remettre un logement décent et effectuer les réparations autres que locatives (articles 1719 et 1720 du Code civil, article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
Relèvent de lui : les remontées capillaires, les infiltrations par la façade ou la toiture, l'étanchéité des menuiseries, l'absence ou la panne d'un système de ventilation, une canalisation encastrée qui fuit, et la reprise des supports dégradés par l'humidité du bâti.
Dans les faits, la question est rarement contestée sur le principe. Elle l'est sur la cause : c'est là que tout se joue.
Ce qui incombe au locataire
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les réparations locatives. S'y ajoute l'obligation d'user paisiblement du logement.
Relèvent du locataire : le nettoyage régulier des bouches et grilles d'aération, le remplacement des filtres, le fait de ne pas obturer les entrées d'air, l'aération quotidienne, et un usage raisonnable — ne pas faire sécher plusieurs machines de linge par semaine dans une pièce fermée sans ventilation, par exemple.
Une condensation entièrement imputable à un défaut d'aération, dans un logement correctement ventilé et chauffé, peut lui être opposée.
Le point de bascule : la cause
Tout le désaccord se ramène à une question technique. La moisissure vient-elle d'un excès d'humidité produit dans le logement et mal évacué, ou d'une eau apportée par le bâtiment lui-même ?
Trois éléments permettent de trancher : la hauteur et la localisation des traces, leur stabilité dans l'année, et les relevés d'hygrométrie comparés entre l'air et les murs. Une humidité de maçonnerie élevée en bas de mur alors que l'air intérieur est normal ne peut pas venir de l'occupation.
À l'inverse, un air constamment saturé avec des murs secs oriente vers la ventilation et l'usage. Sans mesure, chacun reste sur ses positions.
Comment sortir d'un désaccord qui dure
Le locataire signale par écrit, avec photos datées et relevés. Le bailleur répond, fait constater, et engage les travaux qui lui incombent. Quand ce circuit fonctionne, le sujet se règle en quelques semaines.
Quand il ne fonctionne pas, la mise en demeure par lettre recommandée est l'étape suivante, puis la saisine gratuite de la commission départementale de conciliation. En cas de risque sanitaire, le service d'hygiène de la mairie ou l'ARS peuvent être saisis.
Un constat technique indépendant, qui mesure et qualifie la cause sans vendre les travaux qui en découlent, est ce qui permet le plus souvent d'éviter la procédure.
Le cas particulier de la copropriété
Quand l'humidité vient d'une façade, d'une toiture, d'une cour commune ou d'une canalisation encastrée dans les parties communes, ce n'est plus le bailleur seul qui est concerné mais le syndicat des copropriétaires.
Le bailleur reste l'interlocuteur du locataire, mais il doit lui-même saisir le syndic. Un rapport qui distingue explicitement parties communes et parties privatives est alors la pièce déterminante pour faire inscrire les travaux à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
C'est aussi ce qui permet au bailleur de ne pas payer seul des travaux qui relèvent de la copropriété.
Questions fréquentes
Un logement avec des moisissures est-il automatiquement indécent ?
Non. Tout dépend de l'ampleur, de la cause et de l'état des équipements. Des traces limitées dans un angle mal ventilé d'un logement doté d'une VMC en état ne suffisent pas ; des murs durablement humides du fait du bâti, si.
Le propriétaire doit-il refaire les peintures abîmées ?
Si la dégradation vient d'une cause qui lui incombe — remontée capillaire, infiltration, ventilation absente — la remise en état des supports fait partie des travaux à sa charge, une fois la cause traitée et le mur ressuyé.
Qui paie le diagnostic ?
Il n'y a pas de règle : en pratique, c'est souvent la partie qui veut établir la cause qui le commande. Un bailleur a intérêt à le faire pour ne pas engager des travaux inutiles, un locataire pour objectiver une situation qui stagne.
Ce qu'il faut retenir
Sur la moisissure en location, la loi est claire sur les principes et muette sur les faits : c'est la cause qui décide. Faire établir un constat technique mesuré, avant tout échange conflictuel, coûte moins cher qu'un an de courriers et débloque presque toujours la situation. En cas de doute sur la procédure, l'ADIL de votre département renseigne gratuitement bailleurs comme locataires.
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